Dans le passé, les banques faisaient principalement porter leurs efforts sur les projets d’investissement des entreprises, par exemple en finançant l’achat de machines de production. Depuis les années 70, cependant, le secteur des prêts hypothécaires a connu une croissance énorme et est devenu un moyen important et nécessaire pour les institutions financières et les citoyens. Même dans la Suisse riche, l’achat d’un bien immobilier, d’une maison, d’un appartement en copropriété ou d’un appartement de vacances, n’est guère possible pour qui que ce soit sans financement extérieur. Ce financement externe est fourni sous la forme d’une hypothèque par des fournisseurs de prêts hypothécaires tels que les banques, mais aussi, désormais, par des assureurs et des fonds de pension.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’organisme de crédit hypothécaire exige de l’acheteur qu’il fournisse une garantie pour l’argent fourni ou le prêt pour l’achat de la propriété. Celle-ci est réalisée sous la forme d’un gage sur le bien en question. Une hypothèque n’est donc rien d’autre qu’une garantie pour la banque. De cette façon, la banque reçoit une garantie pour récupérer son argent. Si l’acheteur est en défaut de paiement des intérêts et de l’amortissement, la banque peut faire usage de cette garantie (privilège).
Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?
Lorsque vous aurez trouvé la propriété de vos rêves, demandez conseil à un professionnel. L’essentiel est ici d’établir une proposition financière et de déterminer les points clés des conditions de financement. Ces conditions font partie du contrat de prêt qui est ensuite signé entre vous et l’organisme de crédit hypothécaire. Une fois signé, vous êtes alors le propriétaire de la propriété de vos rêves. Au moyen d’une hypothèque, la banque acquiert la garantie de la propriété. L’organisme de crédit hypothécaire transfère ensuite le montant du prêt au vendeur conformément au contrat d’achat. À partir de ce moment, vous payez des intérêts hypothécaires à votre fournisseur de crédit et réduisez votre hypothèque par le biais de l’amortissement.
Fonds propres
Vous devez financer au moins 20 % de la valeur du bien immobilier indiquée dans les conditions de financement avec vos propres fonds. Au moins la moitié doit être constituée d’économies liquides, tandis que l’autre moitié peut être prélevée, par exemple, sur le fonds de pension (si vous utilisez vous-même le bien). Les 80 % restants sont couverts par l’hypothèque. Veuillez noter qu’il peut y avoir des différences entre la valeur du bien et le prix d’achat selon le contrat d’achat. Dans ce cas, la valeur du bien immobilier déterminée ou reconnue par l’organisme prêteur compte toujours.
Les exigences en matière d’adéquation des fonds propres varient en fonction de l’utilisation du bien. Si le bien immobilier est occupé par le propriétaire, le capital de la caisse de retraite (2e et 3e piliers) peut également être mis en gage en plus des 20 % de fonds propres requis.
Pour les maisons de vacances, il faut plus de fonds propres, entre 30 et 40 % de la valeur de la propriété. Toutefois, le capital du fonds de pension ne peut pas être utilisé pour ce type de biens.
Pour les biens qui doivent être loués, des règles similaires à celles qui s’appliquent à l’usage personnel s’appliquent. Des règles plus strictes en matière de fonds propres s’appliquent aux biens immobiliers à usage commercial, car le prêteur hypothécaire ne finance que jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Prêts
Le ratio prêt/valeur ne montre rien d’autre que la situation du capital : quel pourcentage du prix d’achat a été payé par l’organisme de prêt hypothécaire et combien par vous en tant qu’acheteur. Comme déjà mentionné ci-dessus, dans le cas de propriétés que vous habitez vous-même, l’organisme de prêt hypothécaire paie jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété. Exemple : la valeur du bien immobilier est de 500 000 CHF. Pour simplifier, dans cet exemple, nous assimilons la valeur du bien immobilier au prix d’achat. Votre apport en capital propre est de 100 000 CHF, tandis que les 400 000 CHF restants sont transférés par la banque au vendeur. En garantie, la banque accorde maintenant à votre propriété une hypothèque correspondante d’un montant de 400 000 CHF.
Modèles d’hypothèques
Les modèles hypothécaires les plus courants sont les hypothèques fixes et variables.
Avec les hypothèques fixes, le taux d’intérêt est fixé pour une certaine durée, par exemple pour cinq ou dix ans. Ce modèle convient aux emprunteurs peu enclins à prendre des risques ou lorsque les taux d’intérêt sont censés augmenter. Les inconvénients des hypothèques fixes peuvent surtout survenir si le taux d’intérêt du marché baisse. Dans ce cas, vous êtes coincé avec un financement coûteux. Même en cas de résiliation prématurée, des coûts élevés, souvent de l’ordre de cinq chiffres, peuvent être engagés.
Les hypothèques variables ne sont pas nécessairement liées à des conditions spécifiques. Ils peuvent être résiliés unilatéralement ou d’un commun accord et généralement sans inconvénient. Ce modèle permet une grande flexibilité, mais comporte également des risques importants en cas d’instabilité du marché.
Portabilité
Tout n’est pas terminé avec l’achat de la propriété. Les dépenses dites annuelles doivent être prises en compte. Ils comprennent les intérêts et les amortissements, ainsi que les frais d’entretien et les frais accessoires et ne peuvent pas représenter plus d’un tiers du revenu annuel.
L’accessibilité financière est calculée en divisant les dépenses annuelles par le revenu du ménage. Le résultat indique le montant de la charge sur le revenu annuel. Cette valeur ne doit pas être supérieure à 33 %.
Exemple : les dépenses annuelles totales de la propriété s’élèvent à 30 000 CHF / le revenu annuel du ménage à 150 000 CHF, ce qui donne une valeur d’accessibilité de la propriété de 20 %. Conclusion : le revenu annuel est grevé par les dépenses annuelles de 20 %, ce qui garantit l’abordabilité à long terme de la propriété.