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Le marché hypothécaire en Suisse

Dans le passé, les banques faisaient principalement porter leurs efforts sur les projets d’investissement des entreprises, par exemple en finançant l’achat de machines de production. Depuis les années 70, cependant, le secteur des prêts hypothécaires a connu une croissance énorme et est devenu un moyen important et nécessaire pour les institutions financières et les citoyens. Même dans la Suisse riche, l’achat d’un bien immobilier, d’une maison, d’un appartement en copropriété ou d’un appartement de vacances, n’est guère possible pour qui que ce soit sans financement extérieur. Ce financement externe est fourni sous la forme d’une hypothèque par des fournisseurs de prêts hypothécaires tels que les banques, mais aussi, désormais, par des assureurs et des fonds de pension.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’organisme de crédit hypothécaire exige de l’acheteur qu’il fournisse une garantie pour l’argent fourni ou le prêt pour l’achat de la propriété. Celle-ci est réalisée sous la forme d’un gage sur le bien en question. Une hypothèque n’est donc rien d’autre qu’une garantie pour la banque. De cette façon, la banque reçoit une garantie pour récupérer son argent. Si l’acheteur est en défaut de paiement des intérêts et de l’amortissement, la banque peut faire usage de cette garantie (privilège).

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Lorsque vous aurez trouvé la propriété de vos rêves, demandez conseil à un professionnel. L’essentiel est ici d’établir une proposition financière et de déterminer les points clés des conditions de financement. Ces conditions font partie du contrat de prêt qui est ensuite signé entre vous et l’organisme de crédit hypothécaire. Une fois signé, vous êtes alors le propriétaire de la propriété de vos rêves. Au moyen d’une hypothèque, la banque acquiert la garantie de la propriété. L’organisme de crédit hypothécaire transfère ensuite le montant du prêt au vendeur conformément au contrat d’achat. À partir de ce moment, vous payez des intérêts hypothécaires à votre fournisseur de crédit et réduisez votre hypothèque par le biais de l’amortissement.

Fonds propres

Vous devez financer au moins 20 % de la valeur du bien immobilier indiquée dans les conditions de financement avec vos propres fonds. Au moins la moitié doit être constituée d’économies liquides, tandis que l’autre moitié peut être prélevée, par exemple, sur le fonds de pension (si vous utilisez vous-même le bien). Les 80 % restants sont couverts par l’hypothèque. Veuillez noter qu’il peut y avoir des différences entre la valeur du bien et le prix d’achat selon le contrat d’achat. Dans ce cas, la valeur du bien immobilier déterminée ou reconnue par l’organisme prêteur compte toujours.

Les exigences en matière d’adéquation des fonds propres varient en fonction de l’utilisation du bien. Si le bien immobilier est occupé par le propriétaire, le capital de la caisse de retraite (2e et 3e piliers) peut également être mis en gage en plus des 20 % de fonds propres requis.

Pour les maisons de vacances, il faut plus de fonds propres, entre 30 et 40 % de la valeur de la propriété. Toutefois, le capital du fonds de pension ne peut pas être utilisé pour ce type de biens.

Pour les biens qui doivent être loués, des règles similaires à celles qui s’appliquent à l’usage personnel s’appliquent. Des règles plus strictes en matière de fonds propres s’appliquent aux biens immobiliers à usage commercial, car le prêteur hypothécaire ne finance que jusqu’à 50 % de la valeur du bien.

Prêts

Le ratio prêt/valeur ne montre rien d’autre que la situation du capital : quel pourcentage du prix d’achat a été payé par l’organisme de prêt hypothécaire et combien par vous en tant qu’acheteur. Comme déjà mentionné ci-dessus, dans le cas de propriétés que vous habitez vous-même, l’organisme de prêt hypothécaire paie jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété. Exemple : la valeur du bien immobilier est de 500 000 CHF. Pour simplifier, dans cet exemple, nous assimilons la valeur du bien immobilier au prix d’achat. Votre apport en capital propre est de 100 000 CHF, tandis que les 400 000 CHF restants sont transférés par la banque au vendeur. En garantie, la banque accorde maintenant à votre propriété une hypothèque correspondante d’un montant de 400 000 CHF.

Modèles d’hypothèques

Les modèles hypothécaires les plus courants sont les hypothèques fixes et variables.

Avec les hypothèques fixes, le taux d’intérêt est fixé pour une certaine durée, par exemple pour cinq ou dix ans. Ce modèle convient aux emprunteurs peu enclins à prendre des risques ou lorsque les taux d’intérêt sont censés augmenter. Les inconvénients des hypothèques fixes peuvent surtout survenir si le taux d’intérêt du marché baisse. Dans ce cas, vous êtes coincé avec un financement coûteux. Même en cas de résiliation prématurée, des coûts élevés, souvent de l’ordre de cinq chiffres, peuvent être engagés.

Les hypothèques variables ne sont pas nécessairement liées à des conditions spécifiques. Ils peuvent être résiliés unilatéralement ou d’un commun accord et généralement sans inconvénient. Ce modèle permet une grande flexibilité, mais comporte également des risques importants en cas d’instabilité du marché.

Portabilité

Tout n’est pas terminé avec l’achat de la propriété. Les dépenses dites annuelles doivent être prises en compte. Ils comprennent les intérêts et les amortissements, ainsi que les frais d’entretien et les frais accessoires et ne peuvent pas représenter plus d’un tiers du revenu annuel.

L’accessibilité financière est calculée en divisant les dépenses annuelles par le revenu du ménage. Le résultat indique le montant de la charge sur le revenu annuel. Cette valeur ne doit pas être supérieure à 33 %.

Exemple : les dépenses annuelles totales de la propriété s’élèvent à 30 000 CHF / le revenu annuel du ménage à 150 000 CHF, ce qui donne une valeur d’accessibilité de la propriété de 20 %. Conclusion : le revenu annuel est grevé par les dépenses annuelles de 20 %, ce qui garantit l’abordabilité à long terme de la propriété.

Achat d’une voiture : leasing ou crédit de voiture?

Une chose est claire : si l’argent nécessaire a été économisé pour la nouvelle voiture, l’option la moins chère est d’acheter une voiture. Vous ne payez pas d’intérêts et vous êtes propriétaire de la voiture dès le départ. Cependant, lors de l’achat d’une voiture, nous sommes toujours confrontés à la question de savoir si le crédit automobile ou le leasing est plus avantageux. Bien que le leasing automobile soit encore très populaire en Suisse. Toutefois, un crédit de voiture offre plus d’avantages dans l’ensemble et est également moins cher dans de nombreux cas.

Qu’est-ce que le leasing?

Le locataire s’engage à payer les mensualités de leasing prescrites pour l’utilisation de la voiture et a, en contrepartie, la possibilité d’acheter la voiture à un certain prix à la fin du contrat. En d’autres termes, le crédit-bail est une sorte de loyer avec option d’achat. Pendant la durée du contrat, la voiture est la propriété du loueur, tandis que le locataire peut l’utiliser sous certaines conditions (nombre de kilomètres, couverture d’assurance tous risques, etc.) Si vous souhaitez exercer cette option d’achat, vous devez payer une valeur résiduelle élevée avant de devenir propriétaire de la voiture. Si vous ne souhaitez pas conserver la voiture, les locataires vous factureront les éventuelles réclamations concernant le véhicule ou les kilomètres supplémentaires parcourus.

Le leasing est néanmoins une méthode populaire de financement de l’achat d’une voiture en Suisse. Fin 2019, le volume du leasing s’élevait à plus de 9,3 milliards de francs suisses avec plus de 648 000 véhicules loués (source : ZEK).

Qu’est-ce qu’un crédit de voiture ?

Les crédits personnels accordés à des particuliers qui ne servent pas à des fins professionnelles ou commerciales comprennent généralement des prêts en espèces, des découverts, des prêts et certaines formes de crédit-bail, comme les prêts automobiles. Les crédits privés sont également largement connus en Suisse sous le terme de « crédits à la consommation ». L’utilisation de ces crédits n’est pas limitée à un but précis. Ces crédits à la consommation sont particulièrement populaires, comme les crédits de voiture.

Selon la ZEK, le volume de crédit des ménages privés en Suisse en 2019 s’élevait à environ 8,1 milliards de francs avec un peu moins de 372 000 emprunteurs. Cela signifie qu’en 2019, un citoyen suisse sur douze avait un prêt personnel (mesuré en termes de population active).

Crédit de voiture ou leasing : qu’est-ce qui est le mieux ?

Les acheteurs de voitures sont souvent confrontés à la décision « d’acheter ou de louer » et « de financer un prêt ou un leasing automobile ». Une comparaison des coûts à l’avance ; 0% n’est pas toujours gratuit.

Comparaison entre le crédit de voiture et le crédit-bail Exemple de calcul
Leasing 4.9% Crédit de voiture 7.9%
Prix d’achat 30’000 30’000
valeur résiduelle 10’000
Montant du financement 20’000 30’000
Taux d’intérêt 4.90% 7.90%
Terme 48 48
Taux mensuel 497.55 727.15
Total des coûts 23’882 34’903
Total des coûts après la reprise du véhicule (y compris la valeur résiduelle) 33’882 34’903
Différence 1’021
Moins d’économies sur les assurances* 800
Moins les intérêts déductibles d’impôt** 490
Épargne crédit auto par rapport au leasing 270

*Selon une comparaison, l’assurance tous risques pour le leasing est environ 200 francs plus chère par an. **Taux d’imposition de 10%.

Bien que le taux d’intérêt du crédit-bail soit plus bas, l’essentiel est que vous conduisiez moins cher avec un crédit de voiture. Voici un petit aperçu avec les avantages et les inconvénients respectifs.

Comparaison entre le prêt automobile et le leasing – Aperçu
Crédit de voiture Leasing
Pour les voitures neuves et les véhicules à l’état neuf Oui Oui
Pour les véhicules d’occasion Oui Souvent pas possible
Propriété Le client est en possession de la voiture dès le début Banque. Ce n’est qu’après le paiement de la valeur résiduelle que le bien est transféré au client
Limite de kilométrage Non Oui, selon le contrat.
Couverture d’assurance Librement sélectionnable Une assurance tous risques est obligatoire
Intérêts et taxes Les intérêts des prêts peuvent être déduits des impôts Les intérêts de crédit-bail ne peuvent pas être déduits des impôts
Résiliation prématurée Remboursement anticipé (sans conséquences sur les coûts) et vente de la voiture possible à tout moment. La résiliation prématurée du bail n’entraîne que des coûts élevés.

Alors pourquoi le louer ?

Si vous n’êtes pas intéressé par la possession d’une voiture et que vous souhaitez toujours conduire le dernier modèle, le leasing est un bon choix.

Cependant, le résultat est qu’avec un crédit de voiture, vous conduisez souvent de manière plus souple et moins chère.

Qu’est-ce qui est le mieux pour acheter une voiture ? Crédit de voiture ou leasing ?

La grande différence réside dans la question de la propriété. Dans le cas d’un crédit de voiture, le client est le propriétaire de la voiture, alors que dans le cas d’un crédit-bail, le client ne l’est pas. À cela s’ajoute la valeur résiduelle au terme du contrat de leasing. Dans ce cas, les bailleurs peuvent souvent faire payer les plaintes. Le crédit-bail est souvent associé à des conditions. Par exemple, seul un certain nombre de kilomètres peut être parcouru pendant la durée du bail. En outre, il y a l’obligation d’une assurance tous risques. On sait qu’elle est plus coûteuse qu’une assurance à couverture partielle. Les avantages des crédits de voiture l’emportent donc sur ceux du leasing automobile dans la grande majorité des cas.

Comparaison des crédits en Suisse : comparer les crédits privés

Le marché des crédits personnels en Suisse connaît une croissance constante. Les statistiques de l’Office central d’information sur le crédit (ZEK) montrent que le volume augmente d’année en année. Selon la ZEK, le volume de crédit des ménages privés en Suisse s’élevait à environ 8,1 milliards de francs suisses en 2019. Il s’agit d’une croissance de plus de 5 % par rapport à l’année précédente. Le montant moyen des nouveaux crédits en espèces était d’un peu moins de 34 000 francs suisses et la durée moyenne était de 54 mois.

Outre la Cembra Money Bank, Bank-now et Migrosbank comptent parmi les leaders du marché dans le secteur du crédit privé. Toutefois, la croissance perceptible attire d’autres fournisseurs sur le marché. Les nouveaux fournisseurs sont Lend, Creditgate24, Cashare, dont certains ont des difficultés à accéder aux investisseurs et aux clients. Autre nouveauté sur le marché suisse : FINROX, une société Fintech spécialisée dans le crédit et les services financiers et dirigée par des experts expérimentés et dynamiques du secteur financier. FINROX offre une comparaison de crédit novatrice, transparente et indépendante en Suisse. Cela permet à l’emprunteur d’accéder rapidement au crédit optimal.

Qu’est-ce qu’un crédit personnel ?

Les crédits privés aux particuliers, qui n’ont pas de but professionnel ou commercial, comprennent généralement les crédits en espèces, les découverts, les crédits et certaines formes de crédit-bail, comme les crédits automobiles. En Suisse, le terme  » crédit personnel  » désigne les crédits à la consommation. Ils sont soumis à la loi sur le crédit à la consommation (KKG) jusqu’à un montant de 80 000 CHF. Le taux annuel effectif global maximal autorisé pour les crédits personnels est fixé par le Conseil fédéral. À l’heure actuelle, ce taux est de 10 % maximum pour les crédits en espèces et de 12 % pour les cartes de crédit. Dans ce cadre, les fournisseurs de crédit fixent individuellement le taux d’intérêt du crédit après avoir procédé à un contrôle de la solvabilité du client. Dans ce cadre, les fournisseurs de crédit recherchent leur avantage concurrentiel, notamment en augmentant l’efficacité et, plus récemment, la numérisation.

Recherche en ligne et comparaison de crédits en Suisse

Les emprunteurs se familiarisent de plus en plus avec le numérique et profitent des avantages des comparaisons de crédits en ligne. Toute personne ayant besoin d’un crédit pour acheter une voiture, par exemple, utilise la recherche en ligne. Ainsi, vous pouvez trouver le bon crédit, le meilleur taux d’intérêt possible et les meilleures conditions en quelques clics seulement. Grâce au comparatif de crédit, les clients « se passent » de cette recherche fastidieuse, ne doivent pas aller de banque en banque et reçoivent des résultats sur mesure rapidement et gratuitement.

Un calculateur de comparaison de crédits ne nécessite que quelques données clés, telles que le montant et la durée souhaités du crédit, pour fournir des résultats significatifs. En ajustant les valeurs, vous pouvez rapidement déterminer différents scénarios en ce qui concerne la durée et le montant du crédit et ainsi calculer le taux mensuel optimal.

Comment les coûts du crédit sont-ils calculés ?

Tous les frais de crédit encourus sont calculés en utilisant le taux d’intérêt annuel effectif. Voici un exemple : pour un montant de crédit de 10 000 CHF et un taux d’intérêt de 7,9 % pour la durée de 12 mois, les frais d’intérêt s’élèvent à 417,95 CHF au total ; pour une durée de 24 mois, ils s’élèvent à 813,85 CHF et pour 36 mois, les frais d’intérêt passent à 1 219,35 CHF pour toute la durée. Le taux mensuel est constant. Par conséquent, plus le terme est long, plus les frais d’intérêt sont élevés. Par conséquent, un remboursement rapide est généralement avantageux.

Amortissement d’un crédit à la consommation

Les avantages d’un crédit en ligne

Une facture de médecin élevée, un achat important, l’achat d’une voiture ou un événement inattendu sont souvent des raisons de contracter un crédit si l’argent nécessaire fait actuellement défaut ou doit être économisé. Lorsque la décision de contracter un crédit est prise, la recherche des meilleures conditions de financement commence. Les plateformes en ligne permettent de le faire en quelques secondes. Les avantages sont multiples : une transparence maximale, une vue d’ensemble rapide, la comparaison de crédits en ligne peut être effectuée à tout moment (24 heures sur 24, 7 jours sur 7), la communication avec le fournisseur de crédit est rapide et facile, les engagements sont généralement pris en un jour et vous économisez beaucoup de temps et d’argent.