Früher haben Banken ihr Hauptgeschäft mit Investitionsprojekten der Firmen gemacht, indem sie beispielsweise die Anschaffung von Produktionsmaschinen finanzierten. Seit den 70er Jahren ist jedoch das Hypothekargeschäft enorm gewachsen und zu einem wichtigen und notwendigen Mittel für Finanzinstitutionen und Bürger geworden. Der Erwerb einer Immobilie, eines Eigenheims, sei es ein Haus oder eine Eigentums- oder Ferienwohnung, ist selbst in der reichen Schweiz ohne Fremdfinanzierung für kaum jemanden möglich. Diese Fremdfinanzierung wird in der Form einer Hypothek von Hypothekaranbietern, wie Banken, aber mittlerweile auch von Versicherern und Pensionskassen, zur Verfügung gestellt.
Was ist eine Hypothek?
Für das zur Verfügung gestellte Geld bzw. den Kredit für den Immobilienerwerb, verlangt die Hypothekaranbieterin eine Sicherheit vom Käufer. Diese wird in Form eines Pfandes an der betreffenden Immobilie realisiert. Eine Hypothek ist also nichts anderes als eine Sicherheit für die Bank. Auf diesem Weg erhält die Bank eine Sicherheit ihr Geld zurückzubekommen. Kommt der Käufer mit seinen Zins- und Amortisationszahlungen in Verzug, kann die Bank von dieser Sicherheit (Pfandrecht) Gebrauch machen.
Wie funktioniert eine Hypothek?
Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, lassen Sie sich von einem Profi beraten. Hier geht es vor allem darum, einen Finanzvorschlag auszuarbeiten und Eckdaten der Finanzierungskonditionen festzulegen. Diese Konditionen werden Bestandteil des Kreditvertrages, der anschliessend zwischen Ihnen und der Hypothekaranbieterin unterzeichnet wird. Mit der Unterzeichnung sind Sie dann Eigentümer Ihrer Traumimmobilie. Mittels eines Schuldbriefes, sprich einer Hypothek, erwirbt die Bank die Sicherheit an der Immobilie. Nun überweist die Hypothekaranbieterin den Hypothekarbetrag an den Verkäufer gemäss Kaufvertrag. Von diesem Zeitpunkt zahlen Sie Hypothekarzinsen an Ihre Hypothekaranbieterin und reduzieren mittels Amortisationen Ihre Hypothek.
Eigenmittel
Mindestens 20 Prozent des in den Finanzierungskonditionen festgelegten Immobilienwertes müssen Sie mit Eigenmitteln finanzieren. Hiervon muss mind. die Hälfte aus liquiden Ersparnissen bestehen, während die andere Hälfte bspw. von der Pensionskasse (bei Selbstnutzung) bezogen werden kann. Die restlichen 80 Prozent werden durch die Hypothek gedeckt. Achtung: es kann zu Abweichungen zwischen dem Immobilienwert und dem Kaufpreis gemäss Kaufvertrag kommen. Hier zählt immer der von der Hypothekaranbieterin festgelegte bzw. anerkannte Immobilienwert.
Die Anforderungen betreffend Eigenmittel sind je nach Nutzung der Immobilie unterschiedlich. Wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, kann neben den erforderlichen 20 Prozent am Eigenkapital auch Kapital aus der Pensionskasse (2. und 3. Säule) verpfändet werden.
Bei Feriendomizilen werden mehr Eigenmittel gefordert, und zwar zwischen 30 und 40 Prozent des Immobilienwertes. Für diese Art von Immobilien, kann das Kapital aus der Pensionskasse aber nicht verwendet werden.
Für Immobilien, die vermietet werden sollen, gelten ähnliche Bestimmungen wie bei der Eigennutzung. Für gewerblich genutzte Objekte gelten erhöhte Eigenkapitalregeln, da die Hypothekaranbieterin nur bis zu 50 Prozent des Immobilienwertes finanziert.
Belehnung
Die Belehnung zeigt nichts anderes als die Kapitalverhältnisse: wieviel Prozent des Kaufpreises wurde durch die Hypothekaranbieterin und wieviel durch Sie als Käufer bezahlt. Wie bereits oben dargestellt, bei Immobilien, die selbst bewohnt werden, übernimmt die Hypothekaranbieterin bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes. Beispiel: Der Immobilienwert ist CHF 500’000. Einfachheitshalber setzen wir in diesem Beispiel den Immobilienwert mit dem Kaufpreis gleich. Ihr Eigenmittelbeitrag beträgt CHF 100’000, während die restlichen CHF 400’000 von der Bank an den Verkäufer überwiesen werden. Als Sicherheit, belehnt nun die Bank Ihre Immobilie mit einer entsprechenden Hypothek in der Höhe von CHF 400’000.
Hypothekarmodelle
Die gängigsten Hypothekarmodelle sind Festhypotheken und variable Hypotheken.
Bei Festhypotheken wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre fixiert. Dieses Modell eignet sich für risikoscheue Kreditnehmer oder in Zeiten, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Nachteile bei Festhypotheken können vor allem entstehen, wenn der Marktzins sinkt. Dann bleibt man auf eine teure Finanzierung sitzen. Auch bei vorzeitiger Auflösung können hohe Kosten, oft im fünfstelligen Bereich, entstehen.
Variable Hypotheken werden nicht unbedingt an bestimmte Laufzeiten gebunden. Sie können einseitig oder einvernehmlich und in der Regel ohne Nachteile aufgelöst werden. Das Modell ermöglicht eine grosse Flexibilität, birgt aber bei Marktinstabilität auch grosse Risiken.
Tragbarkeit
Mit dem Erwerb der Immobilie ist nicht alles abgeschlossen. Es gilt die sogenannten jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen. Sie setzen sich aus Zins- und Amortisationszahlungen, sowie aus Unterhalt- und Nebenkosten zusammen und dürfen nicht mehr als 1/3 des Jahreseinkommens ausmachen.
Die Tragbarkeit berechnet sich in dem die jährlichen Aufwendungen durch das Haushaltseinkommen geteilt werden. Das Ergebnis zeigt die Höhe der Belastung des Jahreseinkommens. Dieser Wert darf nicht höher als 33 Prozent sein.
Beispiel: Summe jährlicher Aufwendungen der Immobilie CHF 30’000 / Jährliches Haushaltseinkommen CHF 150’000 ergibt einen Tragbarkeitswert der Liegenschaft von 20 Prozent. Fazit: das Jahreseinkommen wird durch die jährlichen Aufwendungen um 20 Prozent belastet, somit ist die langfristige Tragbarkeit der Immobilie gegeben.
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